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签订虚假购房合同套取银行贷款所涉合同的效力判定规则!

时间:2020-08-10  点击:70次

实务中,当事人为解决资金短缺问题

与他人签订虚假购房合同套取银行贷款的

房屋买卖合同、贷款合同效力如何?


法信干货小哥先来说答案:

双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的,应认定房屋买卖合同无效。但商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。

详细类案规则和司法观点阐释请看以下干货内容

[法信·裁判规则]

1.双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的,应认定房屋买卖合同无效——邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:双方当事人在签订房屋买卖合同后,出售方一直持有、保管房屋产权证及相关过户发票、收据等原件,且一直占有使用出售房屋,其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款;而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况,应认定双方之间房屋买卖合同并非真实意思表示,应为无效合同。

案号:(2011)沪一中民二(民)终字第845号

审理法院:上海市第一中级人民法院

来源:上海市高级人民法院网

2.合同当事人无买卖房屋的真实意思表示,相互串通签订虚假合同获取住房公积金贷款的,该合同无效——王学英诉吴世宇、张健所有权确认纠纷案

案例要旨:意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一,双方当事人没有买卖标的物的真实意思,而为实现其他目的如获取住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的,应当认定合同无效。

审理法院:天津市河北区人民法院

来源:《天津市高级人民法院公报》2010年第2辑(总第3辑)

3.为解决资金周转困难签订购房合同骗取银行贷款的应为无效合同——任建萍与徐正胜房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:房屋买卖合同的双方当事人没有房屋买卖的真实意思表示,而是一方帮助另一方解决资金周转困难向银行贷款的,应认定合同无效。

案号:(2013)浦民一(民)初字第40661号

审理法院:上海市浦东新区人民法院

来源:法信平台精选

4.房地产开发企业借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金,他人明知的,合同无效——徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

案例要旨:房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。

审理法院:江苏省徐州市中级人民法院

来源:《最高人民法院公报》 2013年第12期(总第206期)

5.开发商与金融机构串通签订假按揭合同应为无效——中国工商银行珠海市分行房地产信贷部诉张爱忠、珠海东北金城房产开发公司借款合同纠纷案

案例要旨:开发商以购房人的名义,与金融机构串通签订“假按揭”合同,以套取银行资金开发房产,其所签订的“假按揭”合同因不是双方当事人的真实意思表示而应认定为无效。

案号:(2004)金民二初字第527号

审理法院:广东省珠海市金湾区人民法院

来源:《人民法院案例选》2008年第3辑(总第65辑)

[法信·专家观点]

一 虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力认定

民间借贷的借款人到期无力归还借款时,与出借人虚构房屋买卖事实,采用套取银行贷款方式归还到期借款,再分期归还银行贷款。此种虚构房屋买卖套贷在实践中引发了以下民事纠纷:一是房价上涨,出借人(即名义买受人)受经济利益驱使,在借款人(即名义出卖人)还清银行贷款后,拒不返还房屋,甚至有的名义买受人擅自出售房屋或将房屋进行抵押贷款,借款人诉请确认双方之间的房屋买卖合同无效并请求返还房屋。二是由于贷款由出借人(名义买受人)向银行申请,当借款人(名义出卖人)无力按期归还银行按揭贷款时,银行向名义买受人主张债权,名义买受人起诉主张双方之间的房屋买卖合同以及与银行的抵押贷款合同均无效。

对于虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力如何认定问题,司法实践中有不同观点。

第一种观点认为,此类以虚假房屋买卖合同套取银行贷款的行为,是属于双方恶意串通、损害第三人利益的合同,应当认定房屋买卖合同和贷款合同全部无效。

第二种观点认为虚构房屋买卖关系和效力应当结合多种因素判定,即使房屋买卖合同无效,以虚假的房屋买卖合同为基础的贷款合同,因与房屋买卖合同是两个相互独立的合同,因此,并不必然导致贷款合同无效。

我们同意上述第二种观点。

首先应确定套贷行为是否存在,其后考察房屋买卖合同和银行抵押贷款合同的效力。当虚构房屋买卖套贷事实认定后,才能确定房屋买卖合同的效力。对于房屋买卖法律关系是否真实有效,应重点审查以下事实:

一是房屋买卖合同的约定。在正常的房屋买卖中,房屋位置、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容,通常在房屋买卖合同中有明确约定。而对于套贷合同,由于其交易的虚构性,合同约定较为简单,有的甚至对关键合同条款也未作约定。

二是房款的实际支付情况。由于房屋交易金额较大,如系真实买卖,资金的流向一般有据可查。对于房款,特别是首付款的支付情况,不能仅以一方出具的收款收据为判断,而应审查实际的资金流向。对于以现金形式交付的大额房款,应审查资金的来源。

三是房屋产权证及相关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖,在房屋过户后,房屋产权证应由买受人保管。而在套贷情况下,由于交易系虚构,房屋产权证及相关房产资料一般由名义出卖人保管。此外,由于套贷的目的是使名义出卖人获取银行贷款,办理产权过户、缴纳交易契税等通常也由名义出卖人承担,相应的票据也常常保存在名义出卖人。

四是当事人对交易细节的熟悉程度。真实的房屋买卖涉及利益重大,当事人一般对合同磋商过程,合同签订及房屋过户的时间、地点,房款支付的时间、地点、批次、金额、支付方式等交易细节印象深刻。而在套贷合同情况下,由于房屋买卖并未真实履行,当事人对此往往语焉不详。

五是还贷的实际情况。在真实的房屋买卖合同中,应由买受人归还银行贷款。而在套贷合同中,由于交易系伪造,实际由名义出卖人按月归还贷款,通常表现为名义出卖人持有还贷卡,或者名义买受人逐月将还贷账单邮寄给名义出卖人。

六是交易后房屋的实际居住情况。房屋出卖后一般由买受人实际居住,而在套贷合同中,房屋通常仍由名义出卖人实际控制。如果查实房屋买卖合同非当事人真实的意思表示,其目的在于套取贷款,此时可以认定房屋买卖合同无效。

关于房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同的关系,我们认为两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系,并不构成法律上的主从合同关系,房屋买卖合同的无效并不当然导致按揭贷款合同无效。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清,人民法院出版社2014年版)

二 商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系认定

我们认为,商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系。

1.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同相互独立。理由是:

(1)当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后,其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化,但并没有使贷款合同被宣布无效或者被撤销的情形出现,人民法院不得因此而宣布商品房按揭贷款合同无效或者撤销之。该合同是否能够继续存在,依赖于合同双方的意思。如借款人仍具有还款能力,贷款合同仍可能存续。由此,商品房按揭贷款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。

(2)商品房买卖合同订立后,买受人支付一定比例的购房款并通过按揭贷款的方式将剩余款项一次性支付给了出卖人,从而完成了己方在商品房买卖合同当中的合同义务。当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人从而完结其合同项下之义务后,商品房买卖合同因履行完毕而归于消灭,但商品房按揭贷款合同并未消灭。一般言之,该合同会继续存在十几年甚至更长。因此,商品房按揭贷款合同在消灭上与商品房买卖合同不具有从属性。

2.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同紧密联系。理由是:

(1)买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难,其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中,在买受人(借款人)与银行(贷款人)签订了商品房按揭贷款合同之后,银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人,买受人不得也无法将该贷款挪作他用;

(2)现实中的的买受人一般是普通百姓,他们的付款能力尤其是一次性付款能力相对较弱。同样,其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此,银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房(含现房及期房)作为担保物为贷款合同提供担保。即此,买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。

综上,商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系既具紧密联系但又相互独立的合同关系。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清,人民法院出版社2014年版)

三 假按揭合同效力的认定

无论是有真实签名的“假按揭”,还是伪造签名的“假按揭”,借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实,其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定,开发商与借款人之间的房屋买卖合同无效。

因为商品房买卖合同和借款合同不是主从合同关系,商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。借款合同的效力可分以下三种情况:

其一,银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房,而是帮助骗银行贷款,因此开发商和借款人意思表示不真实。我国《合同法》第五十四条第二款的规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据此规定,该种借款合同应属于效力待定的合同,在银行行使撤销权之前,借款合同是有效的。实务中,银行为了自己的债权利益,一般不会行使撤销权,可以认定该类按揭合同是有效合同。

其二,银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭”贷款,对此类借款合同的效力问题,我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确规定。但“串通”在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程”,从合同自由的原则出发,在没有其他违法因素的前提下,如果银行、借款人和开发商对“假按揭”的事实明知但都愿意承担此后果的,应视为双方的意思表示真实,所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同。另外,银行由于明知借款人的欺诈意图,所以,银行不是善意相对人,其不得以受到欺诈为由,作为受损害方变更或撤销。(张炜主编:《住房金融业务与法律风险控制》,法律出版社2004年版,第193页。)

其三,开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在,故此,无论银行对于“假按揭”是否知情,购房合同和贷款合同均应该是无效合同。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清,人民法院出版社2014年版)

[法信·相关法律]

1.《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十四条  因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

3.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

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